自去年房地合一上路後，市場以自住及長期置產客為主，整體房市量能仍陷低檔，統計去年全台房市交易量僅廿四點五萬棟，比前年還少百分之十六，是一九九一年以來新低，更僅二○○五、二○○六年高峰期的一半左右，根據經驗，房市從牛市轉熊市，通常應由「價量齊跌」慢慢過渡到築底的「價跌量增」，然後反彈、復甦，但以目前交易量能持續破底來看，成交關鍵還是在價格，「降價讓利」將是今年房市主軸，也是擴量必要條件。
房市由二○一四年開始止漲轉跌，二○一五年房價跌幅最大，去年仍持續下跌；目前市況看來，精華區、成熟地區房價在近二、三年已有明顯跌幅，但跌勢尚未結束，預期今年仍將持續小幅修正，但跌幅收窄，估計修正幅度在百分之五內。不過，蛋白區、蛋殼區或供給量大的重劃區，恐難擺脫多殺多陰影，恐再下修百分之五到十左右。
此外，房市二○一四年起由中古市場開始領跌，逼著新成屋跟進，造成建商壓力，二○一五下半年，建商預售案「破盤價」開出第一槍，位於新北市土城的「大同莊園」喊出預售價每坪四十萬元，比周圍新案價格低兩成，接著二○一六年初，北市汀洲路「太平洋之森」也打八折出售，之後還有板橋「江翠one」等指標個案讓利。
房市讓利風潮一波波接踵而來，引發區域房價共振效應，同時也回頭狙擊中古屋市場，若中古屋屋主未能跟上「降價讓利」，恐怕難獲青睞，促使整體房市讓利循環出現，價跌趨勢持續。
在買方市場確立的狀況下，賣方「以價換量」成市場共識，若買賣雙方價格認知能逐漸拉近，預期今年房市交易量有機會反彈回升。
至於房市何時見底？若成交量回升、房價跌幅收斂至百分之一內，且利率維持百分之二左右相對低檔位置，預期階段性的底部就可能出現，但底部出現，不見得房價就會上漲，目前在自住市場與經濟表現沒有明顯復甦的狀況下，房價缺乏上漲動能。
不過，今年也將是政策發酵年，政府推出都更，主打老屋重建，促進內需、增加經濟動能意圖明顯，未來房市「價緩跌、量持平或小幅回升」是可期待的。
2017-02-13 07:47:12
聯合報 永慶房產集團業管部經理 謝志傑
文章來源:udn房地產