全國一年約有122萬個租屋戶，但因為台灣的租屋市場長期向房東傾斜，房客權益也常無法受到妥善保障。（資料照，曾原信攝）
主管房地產市場的內政部今年除了要改革實價登錄機制，也將推出租賃專法。內政部統計全台每年有122萬家戶有租屋需求，但市場卻長期不透明、向房東傾斜，因此將推出專法規範包租代管服務，協助市場發展，同時祭出免稅優惠及定型化契約，希望鼓勵房東釋房，與房客建立平等權利關係。
租賃市場不健全，導致民眾只剩買房一條路。永勝資產管理公司執行長徐銘達即指出，過去20年來租屋市場「像是棄兒」，有房的人不釋出，讓有居住需求的人找不到適合的房子、只好買房，進而導致房價居高不下、全台房價所得比高達8.5倍，「國家不該讓人民只有一種選擇。」
租屋市場向房東傾斜 房客權益沒保障
究竟全台有多少租屋人口？內政部以租屋人口比例10.9%推估，若納入學生租屋需求，則全國一年約有122萬個租屋戶。然而台灣的租屋市場長期向供給端、也就是房東傾斜，房客權益也常無法受到妥善保障。內政部地政司科長陳啟民即舉例，租屋樣態百百種，但一般租屋契約卻過於簡略，在房客訂契約能力不足的前提下，租賃雙方常落入權利義務不對等的狀況。
一般租屋契約過於簡略，在房客訂契約能力不足的前提下，租賃雙方常落入權利義務不對等的狀況。（資料照，呂紹煒攝）
租屋糾紛多、租稅增加成本 降低房東出租意願
除了租房者未受保障，房東也自認租屋麻煩，寧願把房子空著也不願出租。依台電所提供的用電資料，全台有86萬戶的閒置住宅，其中雙北就有18萬戶，六都也有55萬戶。內政部調查房東不租房的原因，除了有不願花成本修繕，不願意花額外心力管理房子、處理租屋糾紛更是主因。內政部統計，全台每4個房東就會有1個會遇上租屋糾紛，而最常引發糾紛的事情就是房屋修繕問題、押金租金未返還及欠繳租金等。多數房東在遇上糾紛後會自行處理，但也有三成房東必須尋求法律協助。
讓房東卻步、不願租房的另一原因就是稅。依現在的稅率，自用房屋的地價稅最少會比非自用房屋低5倍，房屋稅也少2倍，意即房東出租房子反而要繳更多稅。
導正租屋亂象 內政部將推出專法
為了改善種種租屋亂象，內政部今年伊始便推出《住宅租賃市場發展條例》。內政部次長花敬群上周在首場公聽會上指出，租房是台灣中所得家庭很重要的居住消費選擇，若能讓這群人穩定租房，是居住正義的重要實踐。然而目前台灣的租屋並未形成健全的市場，且未來社會住宅陸續到位後，全台每年可能都有上萬戶的社會住宅需要委外管理，因此需要專法來管理業者及租賃雙方。
內政部次長花敬群認為，租房是台灣中所得家庭很重要的居住消費選擇，若能讓這群人穩定租房，是居住正義的重要實踐。（資料照，甘岱民攝)
委託包租代管 免稅額最高1萬元
內政部健全市場的第一步，除了明訂租賃住宅服務業定義、業務範圍、證照核發等項目，更提出賦稅優惠，希望提升房東租屋意願。根據《住宅租賃市場發展條例》草案，一般住宅委託包租代管業者的話，每月可有6千元的所得稅免稅額度，地方政府也有權減徵房屋稅及地價稅。若是社會住宅委託包租代管，則有1萬元免稅額度。
減稅之外，這次《住宅租賃市場發展條例》也納入租賃契約的相關規定。房客日後無論是直接向房東租房、還是透過仲介租房，簽訂的租屋契約都不需要再像過去一樣任憑房東決定合約內容，而必須依照政府規定的應約定及不得約定事項簽定。房東和房客簽約後若發生糾紛，地方政府也將提供免費的租賃糾紛調處。
此外，房東刊登的租屋廣告若與實際狀況有落差，刊登的媒體也會被罰。新草案中即規定，若租賃面積、屋齡、樓層等項目的廣告與事實不符、媒體經營者卻仍刊登，將罰3千到1萬5千元新台幣。
尹俞歡 2017年02月17日 08:30
文章來源:風傳媒