個人提供土地與營利事業合建分屋出售，以土地交換取得房屋後出售房地，應如何課徵房地合一個人所得稅？
財政部北區國稅局表示，邇來有民眾詢問個人買入土地，並以該土地與營利事業合建，以土地交換取得房屋，日後出售房地時，如何適用房地合一所得稅(簡稱新制)亦或適用年度申報綜合所得稅(簡稱舊制)及應如何判斷持有期間與適用稅率。該局特別整理土地、房屋於不同時點取得應如何適用課稅規定之態樣(如附表)。
國稅局就不同情形，分別說明如下：
【情形一】：王小姐2016年6月1日買入土地，以該土地與營利事業合建分屋，於2019年6月1日以土地交換取得房屋並出售，因土地及房屋取得日均在2016年1月1日以後，於2019年6月1日出售房屋、土地時，應適用新制課稅規定，適用稅率20％。
【情形二】：陳先生於2015年12月1日取得土地，以該土地與營利事業合建分屋，於2017年6月1日以土地交換取得房屋並出售，因土地持有期間在2年以內(2015年12月1日至2017年6月1日)，且房屋取得日為2017年6月1日，應適用新制課稅規定，適用稅率20％。
【情形三】：林先生於2004年6月1日取得土地，以該土地與營利事業合建分屋，於2017年6月1日以土地交換取得房屋並出售，因土地取得日於2014年1月1日以前，應適用舊制規定免納所得稅，房屋取得日為2017年6月1日，應適用新制，並以土地持有期間認定房屋交易所得適用稅率15％(持有期間超過10年)。
【情形四】：同情形三，林先生於2004年6月1日取得土地，以該土地與營利事業合建分屋，於2015年8月1日以土地交換取得房屋，並於2017年6月1日出售房地，土地仍免納所得稅，因房屋持有期間在2年以內(2015年8月1日至2017年6月1日)，應適用新制，並以土地持有期間認定房屋交易所得適用稅率15％(持有期間超過10年)。
該局呼籲，個人交易(出售及交換)房屋、土地，除符合農業發展條例規定得申請不課徵土地增值稅之土地、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地等3種免納所得稅之情形得免辦理申報外，不論有無應納稅額，都應依規定辦理申報。而前述合建分屋以土地交換房屋情形，交換時如因換入房屋價值低於換出土地之價值，所收取價金部分，因所得已實現，仍應按比例計算所得，申報納稅。
國稅局指出，個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，如為新制課稅範圍，持有期間10年以內，稅率為20％；如土地之持有期間超過10年，稅率為15％。該局網站首頁熱門焦點設置「房地合一」專區提供「個人房地合一課徵所得稅自我檢核表」，方便民眾判斷房地交易適用新制或舊制，另為節省申報時間，請多加利用網路辦理申報。
作者：MyGoNews方暮晨
時間：2017-09-19
文章來源:MyGoNews房地產新聞