內政部實施的「不動產交易實價登錄資訊制度」一晃眼已經過了5年了，許多民眾想要查詢附近房屋交易的資料，只要在網站上按一按手中的滑鼠，就能得到最近成交的不動產行情。不過，對於預售屋的成交資料卻不是最新的，因此最近內政部所公布的實價登錄修法重點，其中之一就是「縮短預售屋交易申報的期限」。這項改革將使得預售屋交易資訊更透明，對購屋民眾有利，但是民眾也要跟著改變對預售屋市場的認知。
▲內政決定研擬把預售屋實價登錄的時程，提前到買賣簽約後30天以內。
目前根據預售屋實價登錄制度的規定有兩種：第一種情況是預售屋建案是委託代銷公司代為銷售的，交易的實價登錄資料可以等到代銷公司和建商的銷售合約結束後的30天以內，再將銷售、成交等資料上傳到實價登錄網站上，其原因是顧及銷售的戶數很多，讓業者作業方便、也讓登錄的資料有其完整性。
第二種情況是如果這是建商自己銷售的建案，則法令上允許等到預售屋完工交屋、產權移轉給購屋民眾之後，建商再整批把成交的資料登錄上網即可。
▲預售屋的價格變動比成屋大，看實價登錄時要更小心。
這兩種預售屋實價登錄的方式，對於民眾想要早一點知道這個預售建案的成交行情，幫助性並不大。舉例來說，第一種建商委託代銷公司銷售預售建案的情況，代銷期間短則半年、長則1年~1年半都有可能，等到代銷合約結束才看到的成交價格，已經是時間隔了很久之後的價格，而且民眾就算看了實價登錄價格而想買這個建案，說不定已經賣光光或結案買不到了。
預售屋實價登錄研擬新制與舊制差別
| 比較項目 | 研擬新制 | 現行舊制 |
| 登錄時間 | 買賣合約書簽約後30天以內 | 1. 代銷業銷售結束後30天以內 2. 建商自售，建案交屋後登錄 |
| 優點 | 民眾可快速得知成交行情 | 整批上傳資訊較為便利且完整 |
| 缺點 | 資料較零散，容易以偏概全 | 實價資訊不夠即時 |
| 注意項目 | 要當心人頭戶介入登錄價格、退訂戶等資訊 | 實價揭露前的時間斷層及行情變化 |
資料來源：房地王整理
至於第二種情況是建商自己銷售的建案，那麼實價登錄出來的價格更是房子完工交屋、移轉產權時的2年前預售簽約房價，更減損了不少實價登錄的參考價值，所以這次內政部修法、打算把預售屋的實價登錄時程提前到「買賣契約書簽約完成30日之內」，讓購屋民眾在預售屋銷售的階段，就能掌握這個建案的實價行情。
嚴格來說，這樣登錄期限的改變對購屋民眾是好事，不過房地產業者仍然建議民眾要當心可能出現的交易問題：
▲預售屋的高低、前後、中間或邊角的房價差異甚大，所以別太神化實價登錄的資訊。
- 投資客、或人頭戶購買預售屋、登錄交易的實價之後，沒幾天又反悔退訂，使得實價登錄的數據出現大變動，可能因此影響預售建案的真實行情。
- 預售建案因戶別的差異而價格有所不同，例如高低樓層、是否有景觀、臨路與不臨路、採光及通風等條件，都會產生每坪3萬~5萬、甚至10萬元的差距，所以不能只看實價數字來買預售屋。
- 預售屋價格更透明，使得業者不能亂拉抬行情，相對的，民眾也要有比較難殺到低於行情價的心理準備。
2017-06-19 14:02
房地王/盧振池報導
文章來源:房地王新聞